Nebenkostenabrechnung bei vorzeitigem Auszug

Mit jedem Umzug beginnt ein neuer Lebensabschnitt, gleichzeitig ist allein bei den Vorbereitungen an vieles zu denken. Damit beim Auszug aus der alten in die neue Wohnung alles glatt läuft, müssen Mieter auf eine ordentliche Übergabe der Wohnung Wert legen. Dazu gehört neben der abschließenden Renovierung ebenso die richtige Nebenkostenabrechnung. Gerade bei einem vorzeitigen Auszug müssen hier einige Besonderheiten beachtet werden.

Damit die Nebenkosten nach einem Auszug korrekt abgerechnet werden, können ist es wichtig, dass die Zählerstände korrekt abgelesen werden. Dies gilt für alle Nebenkosten, die für die Wohnung anfallen und vom Verbrauch abhängig sind. Neben Wasser und Abwasser gehören hierzu insbesondere die Heizkosten sowie der Stromverbrauch.

Das Ablesen der Zählerstande erfolgt immer am letzten Tag des Mietverhältnisses. Es ist nicht zulässig, dass bei einem vorzeitigen Auszug die Zählerstände deutlich vor der eigentlichen Kündigungsfrist abgelesen werden.

Doch warum ist ein Ablesen der Zählerstände erst am Ende der Kündigungsfrist möglich? Grundsätzlich besteht natürlich für jeden Mieter die Option schon vor Ablauf der Kündigungsfrist auszuziehen, um in das neue Heim zu wechseln. Doch auch wenn er beispielsweise Wochen im Voraus auszieht, heißt das nicht, dass in den folgenden Tagen beispielsweise kein Strom, Gas oder Öl verbraucht werden.

Auch nach dem Auszug läuft in der Regel die Heizung weiter, wenn auch nur auf einem Minimum. Weiterhin können durch die eventuell noch anstehenden Renovierungen noch einmal Verbrauchskosten entstehen.

Bei vorzeitigem Auszug ändert sich der Wasserverbrauch in der Regel nicht mehr. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn zum Zeitpunkt des Auszuges auch die Renovierung abgeschlossen ist. 

Anders ist es unter Umständen aber mit dem Stromverbrauch. Gerade wenn die Wohnung durch eine elektronische Heizung mit Wärme versorgt wird, muss mit weiteren Stromkosten gerechnet werden. Unter diesen Begriff fallen verschiedene Modelle – neben Nachtspeicheröfen etwa auch Wärmepumpen oder Heizlüfter.

Auch Heizkosten, die durch Erdöl oder Erdgas verursacht werden, können sich nach dem Auszug noch stark verändern, da gerade während der kalten Monate die Heizung natürlich nicht vollständig ausgestellt werden kann. Besteht das Mietverhältnis in diesem Zeitraum weiter, muss in der Regel der Mieter die damit verbundenen Kosten tragen.

Sind nicht alle Räume an die Zentralheizung angeschlossen muss der „Noch“-Mieter gegebenenfalls dafür sorgen, dass auch diese Zimmer nicht übermäßig auskühlen und dadurch Schäden entstehen können. In manchen Fällen genügt es, durch offene Zimmertüren für eine entsprechende Wärmeverteilung zu sorgen. Alternativ können mobile Heizelemente eingesetzt werden. Infrarotheizungen können ebenfalls elektronisch betrieben werden – was allerdings ebenfalls einen zusätzlichen Verbrauch bedeutet.

Neben den Nebenkosten, die sich noch verändern können, müssen auch die Aufwendungen weitergetragen werden, die beispielsweise durch Grundsteuer, Hausmeister und Versicherungen entstehen. Diese werden als anteilige Kosten auf die Mietparteien übertragen und werden für einen Mieter immer bis zum letzten Tag des laufenden Vertrags berechnet.

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Viele Mieter denken darüber nach, die Nebenkostenzahlungen bei einem vorzeitigen Auszug zu mindern und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nur noch die Kaltmiete zu zahlen. Grundsätzlich ist das nicht möglich. Wie die Kaltmiete müssen auch die Nebenkosten in voller Höhe bis zum Ablauf des Vertrags gezahlt werden. Da sich nur einzelne Posten der Nebenkosten durch den vorzeitigen Auszug ändern, die Anderen aber unverändert bestehen bleiben, gibt es keinen Grund für eine Minderung.

Sollten sich bei der endgültigen Nebenkostenabrechnung schließlich Einsparungen durch den geringeren Verbrauch ergeben, erhält der Mieter von dem Vermieter eine Rückerstattung. Diese Vorgehensweise ist bei allen Kündigungsformen und Gründen gleich. So spielt es keine Rolle, ob der Mieter oder Vermieter gekündigt hat. Auch bei der Kündigung durch wegen Eigenbedarf oder bei der fristlosen Kündigung ist diese Vorgehensweise immer gleich.

Grundsätzlich müssen variable Nebenkosten, die von dem Verbrauch des Mieters abhängig sind, durch entsprechende Zähler festgehalten werden. Diese Zähler müssen am Ende des Mietvertrags ordnungsgemäß abgelesen werden. Das sollte im Beisein von Mieter und Vermieter erfolgen, sodass hier Unstimmigkeiten vermieden werden. Diese Zwischenablesung ist bei Wasser, Strom und Gas erforderlich.

Teilweise müssen die Zählerstände auch selbst an die Versorger durch den Mieter weitergegeben werden. Dies ist beispielsweise bei den Stromkosten der Fall, da diese in der Regel nicht in der Warmmiete enthalten, sondern zusätzlich gezahlt werden müssen. Auch wird sich der Vermieter für die ordnungsgemäße Übergabe der Immobilie die finalen Zählerstände notieren. Alle anderen Nebenkosten werden anteilig bis zum Vertragsende auf den Mieter übertragen und sind nicht variabel.

Es gibt auch beim vorzeitigen Auszug Ausnahmen von der Regel. Diese beruhen grundsätzlich auf einer engen Abstimmung aller Parteien und müssen offen besprochen werden. Wenn der alte Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter bereits einen neuen Mieter gefunden hat, der die Wohnung vorzeitig, also noch während des eigentlich laufenden Vertrages, übernehmen möchte, muss der bisherige Vertragspartner keine Nebenkosten mehr tragen. Der Mietvertrag endet dadurch vorzeitig.

Wichtig ist in diesem Fall, dass die Zählerstände bei der Übergabe des Schlüssels ordnungsgemäß abgelesen werden, sodass eine korrekte Abrechnung möglich ist. Für den Vermieter entsteht in diesem Fall kein finanzieller Schaden, denn der neue Mieter ist natürlich ab dem ersten Tag des Einzugs zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet.

Bei diesem Szenario handelt es sich nicht um die einzige Ausnahme. Es gibt noch eine weitere. Diese bezieht sich auf einen Mietaufhebungsvertrag. Dieser kommt zustande, wenn der alte Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter damit rechnet, dass er die Wohnung eher wieder vermieten kann.

In diesem Fall wird die Wohnungsübergabe zwischen Mieter und Vermieter bewusst vorgezogen. Der bisherige Mieter übergibt damit auch die Schlüssel und hat keinen Zugang mehr zur Wohnung. Wenn es dem Vermieter nun doch nicht gelingt, die Wohnung eher zu vermieden, muss er die Kosten, die durch den Leerstand entstanden sind, selbst tragen. Als Abrechnungszeitpunkt gilt dann immer der Tag der Schlüsselübergabe.

Jedem Mieter steht natürlich auch nach Ende des Mietverhältnisses noch einmal eine abschließende Nebenkostenabrechnung zu. Hier gibt es aber eine Besonderheit, denn die Mieter müssen sich in Geduld üben. Auch nach dem Auszug gibt es keinen Anspruch darauf, dass die endgültige Nebenkostenabrechnung innerhalb weniger Wochen zugestellt wird.

Die Vermieter müssen sich hier lediglich an den vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Abrechnungszeitraum halten. Dieser beträgt laut BGB insgesamt 12 Monate und gilt für Nebenkostenabrechnungen von beendeten Mietverträgen ebenso wie für solche, die noch laufen. Die Frist von 12 Monaten beginnt immer zum Ende des Abrechnungszeitraumes, der zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde.

In diesem Fall sind auch keine individuellen Vereinbarungen zwischen den beiden Seiten gültig. Es gibt aber durchaus die Möglichkeit, dass sich der Vermieter selbst kulant zeigt und eine vorzeitige Abrechnung innerhalb weniger Wochen erstellt. Dies ist häufig aber nur bei einzelnen Immobilien der Fall, die auch nur von einer Mietpartei genutzt werden, also zum Beispiel Häusern.

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind hier in der Regel ausgeschlossen, da der Aufwand zu hoch wäre und die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen hier auch häufig durch einen externen Dienstleister und nicht durch den Vermieter selbst erfolgt. 

Als Abrechnungszeitraum, der ursprünglich im Vertrag vereinbart wurde, gilt übrigens immer das Kalenderjahr. Dies ist auch dann der Fall, wenn der Mieter seinen Vertrag zum 31. Juli eines Jahres gekündigt hat und bereits am 15. Mai ausgezogen ist. In diesem Fall muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter bis zum 31. Dezember des Folgejahres vorliegen.

Diese Regelung gilt auch, wenn der Auszug schon zum Anfang eines Jahres erfolgte. Daraus ergibt sich natürlich ein gewisses Risiko, denn es lässt sich in der Regel nur sehr schwer einschätzen, welche Kosten mit der endgültigen Abrechnung einhergehen.

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Findet der Auszug vorzeitig innerhalb der Heizperiode ab und müssen die Nebenkosten dadurch noch für einige Wochen bis zum endgültigen Auslaufen des Vertrages gezahlt werden, spielen viele Mieter mit dem Gedanken, beim Verlassen der Wohnung die Heizung auszuschalten. Dadurch sollen unnötige Kosten vermieden werden.

Doch Vorsicht: Hierzu haben die Mieter kein Recht, vor allem, wenn aufgrund dieser Handlung Schäden an der Wohnung oder dem Gebäude billigend in Kauf genommen werden und aufgrund der Witterungslage nicht auszuschließen sind.

Grundsätzlich gilt: Jeder Mieter ist dazu verpflichtet, der Entstehung von Frost- und Schimmelschäden vorzubeugen. Das ist natürlich nicht möglich, wenn im Winter die Heizung so weit heruntergedreht wird, dass die Räume nicht mehr ordnungsgemäß beheizt werden und sich Feuchtigkeitsschäden bilden können.

In diesem Fall kann der Mieter zu Behebung der Schäden verpflichtet werden. Die dadurch entstehenden Kosten sind häufig höher als die, die durch die Nebenkosten bei einem ordnungsgemäßen Betrieb bestehen.

Wir wünschen Ihnen einen gelungenen Umzug!
Ihr umzuege.de-Team