Nicht nur in Metropolen wie Berlin: Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Eine bezahlbare Wohnung gibt daher niemand gerne wieder auf. Manchmal jedoch verlangen es die Lebensumstände, die Wohnung für eine längere Zeit zu verlassen – meist für einen Auslandsaufenthalt, sei es privat oder beruflich. Der Mietvertrag würde eigentlich über diesen Zeitraum bestehen bleiben. Doch parallel zwei Wohnungen zu bezahlen, können sich die wenigsten Mieter leisten. Vor einer Kündigung lautet die einfachste Lösung daher für viele: eine Untervermietung auf Zeit.
Rechtliche Regelung
Was sagt das Recht? Wollen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten, wird laut BGB §540 eine Erlaubnis des Vermieters benötigt. Welche Gründe er auch haben mag: Verweigert Ihr Vermieter seine Zustimmung, müssen Sie entweder die Wohnung leer stehen lassen oder die Kündigung einreichen. Ist Letzteres der Fall, müssen Sie folglich nach Ihrer Rückkehr wieder auf Wohnungssuche gehen.
Sofern im Mietvertrag nichts zur Untervermietung festgehalten wurde, steht Ihnen als Mieter für eine gewisse Zeit eine Untervermietung der Wohnung zu. Trotzdem muss der Kontakt zum Vermieter hergestellt werden. Der Untermieter muss dort namentlich gemeldet werden und auch die Gründe für die Untervermietung und die Dauer muss der Hauptmieter dem Vermieter übermitteln.
Eine Untervermietung ist also laut Mietrecht grundsätzlich nicht verboten, insbesondere dann nicht, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dieses kann beispielsweise aus wirtschaftlichen oder privaten Gründen entstehen. Müssen Sie beispielsweise ein Familienmitglied pflegen und können aufgrund dessen nicht in Ihrer Wohnung bleiben, sondern müssen vor Ort bei der entsprechenden Person sein, haben Sie ein sehr berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Trotzdem ist eine Absprache mit dem Vermieter notwendig.
Die meisten Untervermietungen sind in der Dauer befristet. Gibt es kein festgelegtes Auszugsdatum, hat der Hauptmieter dem Untermieter gegenüber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Der Untermieter hat eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese Fristen sind gesetzlich festgelegt. Achtung: Wird dem Hauptmieter das Mietverhältnis gekündigt, muss er dem Untermieter trotzdem ordnungsgemäß kündigen. Denn dieser Vertrag bleibt weiterhin bestehen.
Vor Abschluss von einem Untermietvertrag ist es ratsam, die Versicherungssituation der Interessenten an der Untervermietung zu prüfen. Es gilt: Eine Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung sind absolute Pflichtbestandteile für eine sichere Untervermietung. Verursacht ein Untermieter Schäden, ist dessen Haftpflichtversicherung zuständig!
Gesetzliche Ausnahmen
An Ehepartner, Kinder sowie Pflegepersonal darf die Wohnung auch ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Bei Lebenspartnern bedarf es zwar der Erlaubnis durch den Vermieter, doch seine Genehmigung verweigern darf dieser nicht. Nichtsdestotrotz sollte der Vermieter vor dem Umzug über die Änderungen informiert werden.
Alle weiteren Verwandten – dazu zählen auch Geschwister – dürfen nur nach Zustimmung durch den Vermieter einen Untermietervertrag erhalten.
Ablehnung der Untervermietung durch den Vermieter
Der Vermieter kann eine Untervermietung seinem Mieter gegenüber nur aus bestimmten Gründen ablehnen. Diese sind gesetzlich im BGB §553 im Absatz 1 geregelt. Gründe, die dagegensprechen, sind folgende:
Die Wohnung ist für die Anzahl der Untermieter zu klein und wäre damit überbelegt
Der Untervermieter beabsichtigt die Wohnung oder das Zimmer zu gewerblichen Zwecken zu zweckentfremden.
Der Vermieter kennt den Untermieter und es gab in der Vergangenheit bereits Probleme durch Störung des Hausfriedens
Der Mietvertrag
Wollen Sie untervermieten, besteht der Vertrag zwischen Ihnen als Hauptmieter und dem Untermieter. Es wird also ein zusätzlicher Vertrag für die Untermiete zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen. Es besteht also keine vertragliche Beziehung zwischen dem Vermieter/ Eigentümer der Immobilie bzw. Mietwohnung und dem Untermieter.
Im Untermietvertrag sollten alle relevanten Inhalte eines normalen Mietvertrages festgehalten werden. Ein fachlicher Ratgeber zählt dazu:
Die vollen Namen des Hauptmieters und des Untermieters
Die Adresse der Wohnung
Die Dauer des Mietverhältnisses
Die Höhe der Miete und ggf. die Kaution
Die Vereinbarung zur Nutzung von Mobiliar und der Umgang bei Schäden
Die Anzahl der überreichten Schlüssel
Die Zustimmung zur Untervermietung durch den Vermieter
Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung sollte schriftlich festgehalten werden.
Miethöhe
Bei dieser Form, zu vermieten, sollte die Miethöhe der regulären Monatsmiete der Hauptmieter entsprechen – plus Nebenkosten, Telefon/Internetgebühren etc.
Außerdem kann ein Aufschlag für die Nutzung des Mobiliars vereinbart werden – aber immer in Relation zum Wert der Einrichtung und der Nutzungsdauer durch den Untermieter.
Safety First: Private Sachen einlagern
Private Gegenstände, die den Untermieter nichts angehen, sollten sicher verwahrt werden. Je nach Wohnungsgröße können alle diese Gegenstände in ein für den Untermieter nicht zugängliches Zimmer eingeschlossen werden. Alternativ kann der Keller genutzt werden. Sind beide Möglichkeiten nicht umsetzbar, sollte ein externer Lagerraum angemietet werden. Dessen Miete bzw. Kosten sind deutlich günstiger als die Mietpreise einer Wohnung. Hinzukommt, dass die Lagerräume spezielle Sicherheitssysteme haben, sodass auch wertvolle Gegenstände in guten Händen sind.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Untervermietung.
Nicht nur in Metropolen wie Berlin: Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Eine bezahlbare Wohnung gibt daher niemand gerne wieder auf. Manchmal jedoch verlangen es die Lebensumstände, die Wohnung für eine längere Zeit zu verlassen – meist für einen Auslandsaufenthalt, sei es privat oder beruflich. Der Mietvertrag würde eigentlich über diesen Zeitraum bestehen bleiben. Doch parallel zwei Wohnungen zu bezahlen, können sich die wenigsten Mieter leisten. Vor einer Kündigung lautet die einfachste Lösung daher für viele: eine Untervermietung auf Zeit.
Rechtliche Regelung
Was sagt das Recht? Wollen Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer untervermieten, wird laut BGB §540 eine Erlaubnis des Vermieters benötigt. Welche Gründe er auch haben mag: Verweigert Ihr Vermieter seine Zustimmung, müssen Sie entweder die Wohnung leer stehen lassen oder die Kündigung einreichen. Ist Letzteres der Fall, müssen Sie folglich nach Ihrer Rückkehr wieder auf Wohnungssuche gehen.
Sofern im Mietvertrag nichts zur Untervermietung festgehalten wurde, steht Ihnen als Mieter für eine gewisse Zeit eine Untervermietung der Wohnung zu. Trotzdem muss der Kontakt zum Vermieter hergestellt werden. Der Untermieter muss dort namentlich gemeldet werden und auch die Gründe für die Untervermietung und die Dauer muss der Hauptmieter dem Vermieter übermitteln.
Eine Untervermietung ist also laut Mietrecht grundsätzlich nicht verboten, insbesondere dann nicht, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dieses kann beispielsweise aus wirtschaftlichen oder privaten Gründen entstehen. Müssen Sie beispielsweise ein Familienmitglied pflegen und können aufgrund dessen nicht in Ihrer Wohnung bleiben, sondern müssen vor Ort bei der entsprechenden Person sein, haben Sie ein sehr berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Trotzdem ist eine Absprache mit dem Vermieter notwendig.
Die meisten Untervermietungen sind in der Dauer befristet. Gibt es kein festgelegtes Auszugsdatum, hat der Hauptmieter dem Untermieter gegenüber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einzuhalten. Der Untermieter hat eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese Fristen sind gesetzlich festgelegt.
Achtung: Wird dem Hauptmieter das Mietverhältnis gekündigt, muss er dem Untermieter trotzdem ordnungsgemäß kündigen. Denn dieser Vertrag bleibt weiterhin bestehen.
Vor Abschluss von einem Untermietvertrag ist es ratsam, die Versicherungssituation der Interessenten an der Untervermietung zu prüfen. Es gilt: Eine Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung sind absolute Pflichtbestandteile für eine sichere Untervermietung.
Verursacht ein Untermieter Schäden, ist dessen Haftpflichtversicherung zuständig!
Gesetzliche Ausnahmen
An Ehepartner, Kinder sowie Pflegepersonal darf die Wohnung auch ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet werden. Bei Lebenspartnern bedarf es zwar der Erlaubnis durch den Vermieter, doch seine Genehmigung verweigern darf dieser nicht. Nichtsdestotrotz sollte der Vermieter vor dem Umzug über die Änderungen informiert werden.
Alle weiteren Verwandten – dazu zählen auch Geschwister – dürfen nur nach Zustimmung durch den Vermieter einen Untermietervertrag erhalten.
Ablehnung der Untervermietung durch den Vermieter
Der Vermieter kann eine Untervermietung seinem Mieter gegenüber nur aus bestimmten Gründen ablehnen. Diese sind gesetzlich im BGB §553 im Absatz 1 geregelt. Gründe, die dagegensprechen, sind folgende:
Der Mietvertrag
Wollen Sie untervermieten, besteht der Vertrag zwischen Ihnen als Hauptmieter und dem Untermieter. Es wird also ein zusätzlicher Vertrag für die Untermiete zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen. Es besteht also keine vertragliche Beziehung zwischen dem Vermieter/ Eigentümer der Immobilie bzw. Mietwohnung und dem Untermieter.
Im Untermietvertrag sollten alle relevanten Inhalte eines normalen Mietvertrages festgehalten werden. Ein fachlicher Ratgeber zählt dazu:
- Die vollen Namen des Hauptmieters und des Untermieters
- Die Adresse der Wohnung
- Die Dauer des Mietverhältnisses
- Die Höhe der Miete und ggf. die Kaution
- Die Vereinbarung zur Nutzung von Mobiliar und der Umgang bei Schäden
- Die Anzahl der überreichten Schlüssel
- Die Zustimmung zur Untervermietung durch den Vermieter
Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung sollte schriftlich festgehalten werden.Miethöhe
Bei dieser Form, zu vermieten, sollte die Miethöhe der regulären Monatsmiete der Hauptmieter entsprechen – plus Nebenkosten, Telefon/Internetgebühren etc.
Außerdem kann ein Aufschlag für die Nutzung des Mobiliars vereinbart werden – aber immer in Relation zum Wert der Einrichtung und der Nutzungsdauer durch den Untermieter.
Safety First: Private Sachen einlagern
Private Gegenstände, die den Untermieter nichts angehen, sollten sicher verwahrt werden. Je nach Wohnungsgröße können alle diese Gegenstände in ein für den Untermieter nicht zugängliches Zimmer eingeschlossen werden. Alternativ kann der Keller genutzt werden. Sind beide Möglichkeiten nicht umsetzbar, sollte ein externer Lagerraum angemietet werden. Dessen Miete bzw. Kosten sind deutlich günstiger als die Mietpreise einer Wohnung. Hinzukommt, dass die Lagerräume spezielle Sicherheitssysteme haben, sodass auch wertvolle Gegenstände in guten Händen sind.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Untervermietung.
Ihr umzuege.de-Team