Die Suche nach dem perfekten Zuhause gestaltet sich für Mieter, die keine eigene Immobilie besitzen und daher Wohnraum mieten, oft schwierig. Die Raumaufteilung entspricht nicht den Vorstellungen, der Fußboden ist nicht ansprechend und es gibt weitere Unzulänglichkeiten. Kein Wunder, dass Mieter nach dem Einzug oft Änderungen an den Räumlichkeiten vornehmen möchten, um diese an ihre individuellen Bedürfnisse anzupassen. Allerdings gibt es für Heimwerker und Hobby-Architekten klare rechtliche Beschränkungen, die beachtet werden müssen. Das Mietrecht legt fest, was in den gemieteten vier Wänden umgebaut werden darf und was untersagt ist.
Bauliche Veränderungen – idealerweise in Absprache mit
dem Vermieter
Wenn es um Selbstgestaltung der Wohnung geht, sollten Mieter gerade bei größeren Veränderungsplänen immer zuerst ihren Vermieter fragen, um auf der sicheren Seite zu sein. Es ist hilfreich zu klären, in welche Kategorie das persönliche Heimwerkerprojekt fällt.
Die erste Kategorie umfasst bauliche Veränderungen, für die eine Veränderung an der Bausubstanz der Wohnung notwendig ist. Dazu gehören zum Beispiel Wanddurchbrüche oder Veränderungen an Türen und Fenstern. Für solche Umbauten ist immer die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Wenn der Vermieter von einer unerlaubten baulichen Veränderung erfährt, kann er den Mieter auffordern, den Umbau sofort rückgängig zu machen. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Selbst vermeintlich kleine Veränderungen können zu Konflikten führen: Ein Gerichtsurteil bestätigte zum Beispiel die Kündigung einer Mieterin, die eine ungenehmigte Katzenklappe nicht innerhalb der gesetzten Frist wieder entfernte (Urteil vom 24. September 2004, Landgericht Berlin 63 S 199/04).
Auch wenn der Vermieter den Umbau erlaubt hat, bleibt die Erlaubnis nur für die Dauer des Mietverhältnisses bestehen. Bei Auszug muss der Mieter die baulichen Veränderungen rückgängig machen und die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter notwendige Renovierungsarbeiten mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt hat, die den Wert der Wohnung dauerhaft steigern, zum Beispiel den Ersatz beschädigter Fliesen durch neue. In diesem Fall darf der Umbau bestehen bleiben. Je nach Höhe der Wertsteigerung und Mietpreiserhöhung bei einer Neuvermietung kann es sein, dass der Vermieter dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung für den Umbau zahlen muss.
Für Gestaltungsmaßnahmen wie einen neuen Anstrich an der Wand, einen Hängeschrank in der Küche oder Klick-Laminat auf einem vorhandenen Teppichboden benötigen Mieter in der Regel keine Zustimmung ihres Vermieters, solange diese Veränderungen leicht reversibel sind. Allerdings müssen Mieter bei Auszug sämtliche Umbauten rückgängig machen, auch wenn sie der Meinung sind, dass diese den ästhetischen Wert der Räume steigern. Zudem müssen sie alle Spuren von Einbauten, wie etwa Dübellöcher für Küchenhängeschränke, restlos beseitigen.
Wer einen wirksamen Insektenschutz ohne zu bohren installiert, hat bei einem Auszug keine großen Rückbauarbeiten vorzunehmen. Äußerst beliebt sind in diesem Zusammenhang Insektenschutz-Spannrahmen, die mit wenigen Handgriffen direkt am Fenster befestigt und mittels Haken eingehängt werden.
Im Mietvertrag ist geregelt, wie der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses zurückgeben muss. Einige Klauseln, die Vermieter gerne nutzen, sind jedoch rechtlich unwirksam. Zum Beispiel kann der Vermieter nicht verlangen, dass eine bestimmte Tapetenart oder ein weißer Anstrich an den Wänden vorhanden sein muss. Der Vermieter hat lediglich Anspruch auf eine „neutrale“ Wandfarbe oder eine Tapete im „allgemein üblichen Rahmen“.
Fallbeispiele für verschiedene Veränderungen in der
Mietwohnung
Im Mietrecht gibt es keinen verbindlichen Katalog zulässiger und unzulässiger Umbaumaßnahmen. Hier kommt es auf die individuellen Entscheidungen an, die in der Vergangenheit von den deutschen Gerichten in den einzelnen Verfahren getroffen worden sind.
Um als Mieter eine maßgeschneiderte Küche zu installieren, muss man unter Umständen die Genehmigung des Vermieters einholen, insbesondere wenn neue Anschlüsse und Leitungen verlegt werden müssen. Ein Wanddurchbruch, um Küche und Wohnzimmer zu verbinden, erfordert erst recht die Zustimmung des Vermieters. Wenn jedoch die vorhandenen Gas- und Wasseranschlüsse passen und die Einbauküche ohne größere bauliche Veränderungen aufgestellt werden kann, zählt sie als Einrichtungsgegenstand und benötigt keine Zustimmung des Vermieters.
Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter seine Zustimmung zu baulichen Veränderungen ohne weitere Begründung verweigern kann - eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Mieter ihre Wohnung barrierefrei gestalten wollen, um ihre Lebensqualität zu erhalten. In § 554 BGB wird hier dem Interesse des behinderten Mieters Vorrang vor etwaigen Interessen des Vermieters eingeräumt. Der Vermieter darf somit seine Zustimmung zu einer barrierefreien Gestaltung der Mietwohnung mit zusätzlichen Haltegriffen, schwellenlosem Boden und verbreiterten Türöffnungen nicht verweigern. Möglich sind auch bauliche Veränderungen in den Gemeinschaftsräumen eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann der Vermieter seinerseits eine Sicherheitsleistung verlangen, damit er nicht auf den Kosten sitzen bleibt, wenn der Mieter seiner Rückbaupflicht nicht nachkommen kann oder will.
Da es sich bei einem Wintergarten um eine bauliche Veränderung, nämlich eine Wohnraumerweiterung handelt, ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich. Auch in den Augen der Baubehörden ist der Wintergarten wegen dieser Wohnraumerweiterung genehmigungspflichtig. In fast allen Bundesländern ist daher vor dem Bau eines Wintergartens die Einreichung eines Bauantrages durch den Hauseigentümer Pflicht. Lediglich in Thüringen, Rheinland-Pfalz, Brandenburg und Bremen wird auf diesen bürokratischen Schritt verzichtet, wenn der Wintergarten eine bestimmte Quadratmeterzahl nicht überschreitet und es sich um einen unbeheizten Wintergarten handelt.
Die Suche nach dem perfekten Zuhause gestaltet sich für Mieter, die keine eigene Immobilie besitzen und daher Wohnraum mieten, oft schwierig. Die Raumaufteilung entspricht nicht den Vorstellungen, der Fußboden ist nicht ansprechend und es gibt weitere Unzulänglichkeiten. Kein Wunder, dass Mieter nach dem Einzug oft Änderungen an den Räumlichkeiten vornehmen möchten, um diese an ihre individuellen Bedürfnisse anzupassen. Allerdings gibt es für Heimwerker und Hobby-Architekten klare rechtliche Beschränkungen, die beachtet werden müssen. Das Mietrecht legt fest, was in den gemieteten vier Wänden umgebaut werden darf und was untersagt ist.
Bauliche Veränderungen – idealerweise in Absprache mit dem Vermieter
Wenn es um Selbstgestaltung der Wohnung geht, sollten Mieter gerade bei größeren Veränderungsplänen immer zuerst ihren Vermieter fragen, um auf der sicheren Seite zu sein. Es ist hilfreich zu klären, in welche Kategorie das persönliche Heimwerkerprojekt fällt.
Die erste Kategorie umfasst bauliche Veränderungen, für die eine Veränderung an der Bausubstanz der Wohnung notwendig ist. Dazu gehören zum Beispiel Wanddurchbrüche oder Veränderungen an Türen und Fenstern. Für solche Umbauten ist immer die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Wenn der Vermieter von einer unerlaubten baulichen Veränderung erfährt, kann er den Mieter auffordern, den Umbau sofort rückgängig zu machen. Wenn der Mieter dem nicht nachkommt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Selbst vermeintlich kleine Veränderungen können zu Konflikten führen: Ein Gerichtsurteil bestätigte zum Beispiel die Kündigung einer Mieterin, die eine ungenehmigte Katzenklappe nicht innerhalb der gesetzten Frist wieder entfernte (Urteil vom 24. September 2004, Landgericht Berlin 63 S 199/04).
Auch wenn der Vermieter den Umbau erlaubt hat, bleibt die Erlaubnis nur für die Dauer des Mietverhältnisses bestehen. Bei Auszug muss der Mieter die baulichen Veränderungen rückgängig machen und die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter notwendige Renovierungsarbeiten mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt hat, die den Wert der Wohnung dauerhaft steigern, zum Beispiel den Ersatz beschädigter Fliesen durch neue. In diesem Fall darf der Umbau bestehen bleiben. Je nach Höhe der Wertsteigerung und Mietpreiserhöhung bei einer Neuvermietung kann es sein, dass der Vermieter dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung für den Umbau zahlen muss.
Reversible Gestaltungsmaßnahmen – vollkommen unproblematisch
Für Gestaltungsmaßnahmen wie einen neuen Anstrich an der Wand, einen Hängeschrank in der Küche oder Klick-Laminat auf einem vorhandenen Teppichboden benötigen Mieter in der Regel keine Zustimmung ihres Vermieters, solange diese Veränderungen leicht reversibel sind. Allerdings müssen Mieter bei Auszug sämtliche Umbauten rückgängig machen, auch wenn sie der Meinung sind, dass diese den ästhetischen Wert der Räume steigern. Zudem müssen sie alle Spuren von Einbauten, wie etwa Dübellöcher für Küchenhängeschränke, restlos beseitigen.
Wer einen wirksamen Insektenschutz ohne zu bohren installiert, hat bei einem Auszug keine großen Rückbauarbeiten vorzunehmen. Äußerst beliebt sind in diesem Zusammenhang Insektenschutz-Spannrahmen, die mit wenigen Handgriffen direkt am Fenster befestigt und mittels Haken eingehängt werden.
Im Mietvertrag ist geregelt, wie der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses zurückgeben muss. Einige Klauseln, die Vermieter gerne nutzen, sind jedoch rechtlich unwirksam. Zum Beispiel kann der Vermieter nicht verlangen, dass eine bestimmte Tapetenart oder ein weißer Anstrich an den Wänden vorhanden sein muss. Der Vermieter hat lediglich Anspruch auf eine „neutrale“ Wandfarbe oder eine Tapete im „allgemein üblichen Rahmen“.
Fallbeispiele für verschiedene Veränderungen in der Mietwohnung
Im Mietrecht gibt es keinen verbindlichen Katalog zulässiger und unzulässiger Umbaumaßnahmen. Hier kommt es auf die individuellen Entscheidungen an, die in der Vergangenheit von den deutschen Gerichten in den einzelnen Verfahren getroffen worden sind.
Um als Mieter eine maßgeschneiderte Küche zu installieren, muss man unter Umständen die Genehmigung des Vermieters einholen, insbesondere wenn neue Anschlüsse und Leitungen verlegt werden müssen. Ein Wanddurchbruch, um Küche und Wohnzimmer zu verbinden, erfordert erst recht die Zustimmung des Vermieters. Wenn jedoch die vorhandenen Gas- und Wasseranschlüsse passen und die Einbauküche ohne größere bauliche Veränderungen aufgestellt werden kann, zählt sie als Einrichtungsgegenstand und benötigt keine Zustimmung des Vermieters.
Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter seine Zustimmung zu baulichen Veränderungen ohne weitere Begründung verweigern kann - eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Mieter ihre Wohnung barrierefrei gestalten wollen, um ihre Lebensqualität zu erhalten. In § 554 BGB wird hier dem Interesse des behinderten Mieters Vorrang vor etwaigen Interessen des Vermieters eingeräumt. Der Vermieter darf somit seine Zustimmung zu einer barrierefreien Gestaltung der Mietwohnung mit zusätzlichen Haltegriffen, schwellenlosem Boden und verbreiterten Türöffnungen nicht verweigern. Möglich sind auch bauliche Veränderungen in den Gemeinschaftsräumen eines Mehrfamilienhauses. Allerdings kann der Vermieter seinerseits eine Sicherheitsleistung verlangen, damit er nicht auf den Kosten sitzen bleibt, wenn der Mieter seiner Rückbaupflicht nicht nachkommen kann oder will.
Da es sich bei einem Wintergarten um eine bauliche Veränderung, nämlich eine Wohnraumerweiterung handelt, ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich. Auch in den Augen der Baubehörden ist der Wintergarten wegen dieser Wohnraumerweiterung genehmigungspflichtig. In fast allen Bundesländern ist daher vor dem Bau eines Wintergartens die Einreichung eines Bauantrages durch den Hauseigentümer Pflicht. Lediglich in Thüringen, Rheinland-Pfalz, Brandenburg und Bremen wird auf diesen bürokratischen Schritt verzichtet, wenn der Wintergarten eine bestimmte Quadratmeterzahl nicht überschreitet und es sich um einen unbeheizten Wintergarten handelt.
Ihr umzuege.de Team